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사례 질문입니다.
강의명 : [정규] 부동산설계 (1706A) `\|` 회차 : 7강) 제3장 부동산가치평가 (p. 101~114) 장*민 2017.02.20
103페이지 사례와 110페이지 사례 자세하게 다시 한번만 설명해주세요ㅠㅠ 아무리봐도 이해가 안되네요

댓글 1개

금***원
안녕하세요. 해커스 금융아카데미입니다.

AFPK 부동산설계와 관련하여 문의주신 것에 답변 드립니다.

[문의주신 사항]

1) AFPK p.103 예제, 감가상각

2) AFPK p.110 엘우드법을 이용한 부동산 수익가치

[문의주신 사항에 대한 답변]

1) 완공 된지 1년이 된 건물(내용연수 30년, 건물면적 10㎡)을 정액법으로 감가상각했기 때문에, 실효경과연수는 1년입니다. 따라서 감가상각을 고려한 잔존내용연수는 29년입니다.
또한, 재조달원가를 반영할 때에는 과거의 재조달원가가 아닌, 현재의 가격으로 반영해야 합니다. 따라서 현재의 재조달원가는110만원으로 계산합니다.

이를 통해 계산하면 다음과 같습니다.

(현재 시점에서 새로 건물을 지었을 때의 가치) - (1년치 감가상각비)
= (10㎡ × 110만원)-(10㎡ × 110만원 × 1/30)
= 10㎡ × 110만원 × 29/30 = 10,633,333

2) 엘우드법에 의한 환원율은 기본환원율과 지분형성분, 가격변동분을 합산하여 계산하고,
이렇게 해서 나온 환원율을 순소득에서 나눠주면 부동산의 가치가 나옵니다. 따라서 기본환원율과 지분형성분, 가격변동분을 먼저 계산하셔야 합니다.

① 기본환원율(주어진 정보로 기본환원율을 구하기 위해서는 투자결합법을 활용합니다. 그 이유는 부동산에 대한 대출정보가 주어졌기 때문입니다.)

ㆍ투자결합법= [대출비율x저당상수or대출이자율]+[자본비율x자본수익률(요구수익률)] 로 구합니다.

저당상수: 만기일시상환방식의 경우에는 대출이자율을 그대로 대출비율에 곱해주면 되지만,
원리금균등상환방식의 경우에는 저당기간을 고려한 저당상수를 대출비율에 곱해주어야 합니다.
*해당 예제는 저당기간과 저당이자율이 제시되어 있어, 이를 고려하여 저당상수를 계산하여야 하며,
이와 같은 문제의 시험출제 시 저당상수가 주어질 것으로 예상됩니다.
<AFPK 핵심문제집> p.195 21번 문제를 참고하시어 학습해주시면 감사하겠습니다.

* ② 지분형성분과 ③ 가격변동분은 일반계산기로 계산할 수 없습니다. 따라서 실제 시험에는 해당 정보가 주어질 것으로 보입니다.

① - ② ± ③ = 환원율

순소득/환원율= 부동산의 가치 =3,000만원/0.106=28,300,000원

*해당문제의 핵심
첫째, 투자결합법의 활용:[대출비율 × 저당상수or대출이자율]+[지분비율 × 자본수익률]
- 저당상수: 만기일시상환방식의 경우에는 대출이자율을 그대로 대출비율에 곱해주면 되지만,
원리금균등상환방식의 경우에는 저당기간을 고려한 저당상수를 대출비율에 곱해주어야 합니다.
둘째, 가격변동분의 활용: 가격변동분이 상승하면, (-)로 차감(①-②-③)하여야 하고, 하락(①-②+③)하면 (+)로 더해줘야 합니다.

궁금해 하신 내용에 대한 답변이 되셨기를 바랍니다.

앞으로 더 좋은 교재와 강의로 찾아뵙겠습니다.

해커스 금융아카데미에서 드립니다. 2017.02.21